京都南法律事務所 法律相談Q&A

共有土地の活用方法

 私は、30年前に兄と共同で事業を営むようになり、ローンを組んで、事業用の不動産を兄と共有で購入しました。持分はそれぞれ2分の1ずつです。ローンは事業収入で返済しましたが、6年前に体調を崩し、兄だけが事業を行っています。
 持分の2分の1を有効に活用したいのですが、どのようにしたらよいでしょうか。


 共有物は、各共有者が共有物の全部について持分に応じて使用することができるとされ、共有物に変更を加える場合には共有者全員の同意を要し、その管理は共有持分の価格の過半数によって行うものとされています。
 共有不動産の利用について事前に特別の定めをしていなければ、お兄さんに対し、協議を求め、共有不動産の利用方法について合意し、それにしたがって利用することができます。話し合いによって、共有部分をお兄さんに賃貸することも可能です。
 また、共有物の分割を請求することもできます。共有物の利用について合意ができないときは、共有物の分割を請求するほかありません。
 分割には、(1)現物を分割する方法、(2)共有者の一部が他の共有者へ対価を支払って全共有物を取得する方法、(3)共有物を売却して売却代金を共有持分にしたがって取得する方法が考えられます。
 分割についての協議が成立しないときは、裁判所に対し、共有物分割請求の訴えを提起することができます。裁判所は、現物分割ができないときや分割すれば著しく価格を損なうときなど適切な分割方法が見出せないときには、最終的に共有物を競売する判決を行います。その場合は、競売代金を共有持分に応じて分配することになります。
 ただし、競売の場合は、一般の売買と比べて安価しか売却できない場合が多いので、任意で共有不動産を売却できるよう努力してみてください。
(弁護士 杉山潔志)

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